La recuperación se consolidó durante los últimos meses. En diciembre de 2025 se habían desembolsado US$244 millones, mientras que en mayo de 2026 el volumen volvió a caer hasta los US$116 millones. Desde entonces, la tendencia fue ascendente y en septiembre alcanzó los US$280 millones. Además, los desembolsos de ese mes superaron en $61.000 millones a los de agosto, un monto equivalente aproximadamente a un tercio de los fondos que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinó para impulsar el financiamiento hipotecario.
El repunte del crédito también reabrió el debate sobre las condiciones necesarias para acceder a un préstamo UVA y sostenerlo a largo plazo. La inflación y el valor de la primera cuota son variables relevantes, pero los especialistas señalan que el principal factor a considerar es la evolución de los ingresos frente al ajuste de la deuda.
Damián Di Pace, director de Focus Market, advirtió que uno de los errores más frecuentes consiste en analizar únicamente el valor inicial de la cuota. Según su análisis, un crédito UVA resulta sostenible cuando la cuota de partida es manejable, los ingresos pueden acompañar la evolución de la inflación y existe un margen financiero suficiente para afrontar eventuales aumentos.
El riesgo aparece cuando una familia destina una proporción elevada de sus ingresos al préstamo y los salarios evolucionan por debajo de la inflación. Para dimensionar el impacto, Focus Market comparó distintos escenarios sobre un departamento valuado en US$85.000, financiado en un 75% y con un plazo de 20 años.
Con una tasa constante del 7%, el estudio calculó que en 2017 se necesitaban 55.336 UVA para financiar la operación, mientras que en 2018 eran 91.497 y en 2019, 99.213. En 2024 la cifra bajó a 54.459 UVA, en 2025 a 55.250 y en 2026 a 46.681 UVA. De esta manera, el crédito tomado en 2019 implicaba más del doble de unidades UVA que el correspondiente a 2026 para el mismo ejemplo.
Las diferencias también aparecen al incorporar las tasas de interés. En 2017 se ubicaban alrededor del 4,5%, mientras que en 2019 alcanzaron el 10%. Para 2026, la cantidad de UVA necesaria es menor, pero la tasa se aproxima al 9,5%, lo que eleva el valor de la cuota inicial pese a la menor cantidad de unidades indexadas.
El estudio pone el foco en la evolución de los salarios. Para una familia que toma un crédito con una cuota inicial cercana a $911.500, el ingreso familiar necesario sería de aproximadamente $3,65 millones, tomando como referencia la normativa que establece que la cuota no debe superar el 25% de los ingresos.
A partir de allí, Focus Market planteó dos escenarios. En un contexto de desaceleración de la inflación, la cuota podría aumentar 42% en dos años y el ingreso familiar necesario para mantener el mismo esfuerzo financiero subiría hasta $5,18 millones. En un escenario de inflación elevada, el incremento de la cuota llegaría al 103% y el ingreso requerido alcanzaría los $7,38 millones.
Por eso, el principal riesgo de un crédito UVA no está únicamente en el aumento de la cuota, sino en que los ingresos del hogar no logren acompañar esa evolución. La capacidad de sostener el pago durante los años de duración del préstamo se convierte así en una variable central al momento de evaluar el financiamiento.
Otro factor que puede modificar las condiciones del crédito es la posibilidad de utilizar dólares disponibles para realizar un mayor anticipo. En el ejemplo analizado por Focus Market, una familia que aportara US$21.250, equivalentes al 25% del valor de una propiedad de US$85.000, reduciría el monto financiado a US$63.750.
Según el estudio, esa reducción permitiría disminuir la cuota en unos $253.000 durante un plazo de 20 años y reducir en casi $1 millón el ingreso familiar necesario para acceder al préstamo. De esta manera, el anticipo no solo impactaría sobre el costo del financiamiento, sino también sobre las posibilidades de cumplir con los requisitos de acceso.
En paralelo, las proyecciones para los próximos meses muestran comportamientos diferentes según la base de comparación. En octubre podría registrarse una caída interanual debido a los elevados niveles del mismo mes de 2025, mientras que noviembre podría volver a mostrar una expansión frente al año anterior.
La recuperación de los créditos hipotecarios UVA vuelve a poner el foco sobre la capacidad de los hogares para sostener una deuda de largo plazo. Más allá del nivel de inflación o de la primera cuota, el análisis de las condiciones del préstamo requiere considerar la evolución esperada de los ingresos y el margen disponible para afrontar los ajustes durante las próximas décadas.
