La última licitación de fondos para créditos hipotecarios mostró una fuerte concentración entre un grupo reducido de entidades, pese a que participaron 18 bancos. El resultado también dejó abierta la posibilidad de que una mayor competencia reduzca los márgenes y permita ofrecer préstamos con tasas más bajas a los clientes.
Para las entidades, el crédito hipotecario no necesariamente representa un producto pensado para maximizar la rentabilidad de manera directa. Su atractivo también está en generar una relación de largo plazo con el cliente, que puede incorporar otros productos y servicios bancarios, como la cuenta sueldo.
Los créditos surgidos de la licitación fueron ofrecidos con tasas superiores al mínimo de UVA +4,5% establecido para los fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSeS a través del Banco Central. La tasa de corte finalmente quedó en UVA +4,94%, por encima del piso fijado en el pliego.
El tramo a cinco años concentró más del 80% de los fondos adjudicados y terminó con esa tasa de 4,94%. La elevada participación de este segmento refleja el interés de las entidades por asegurarse fondeo de largo plazo, uno de los principales límites que enfrenta actualmente la expansión del crédito hipotecario.
La competencia entre bancos de menor tamaño también habría contribuido a elevar la tasa de corte, al buscar esas entidades quedarse con una mayor proporción de los recursos disponibles.
El esquema plantea además un margen acotado para los bancos. Los fondos obtenidos pueden destinarse a préstamos hipotecarios con una tasa máxima de UVA +7,5%, por lo que entre el costo de fondeo de 4,94% y el límite de colocación existe un spread bruto máximo de 2,56 puntos.
Ese margen resulta reducido si se considera que una hipoteca puede permanecer en el balance de una entidad durante 15, 20 o incluso 30 años y que existen otros costos asociados a la operación.
La expectativa es que una mayor competencia en futuras licitaciones permita reducir todavía más ese diferencial. Las estimaciones apuntan a que podría ubicarse entre 200 y 225 puntos básicos, aunque una reducción de esa magnitud podría limitar la rentabilidad del negocio para los bancos cuando se incorporen el resto de los costos.
Para los clientes, en cambio, la compresión de los spreads podría traducirse en mejores condiciones de acceso al crédito y contribuir a reactivar el mercado hipotecario.
Actualmente, las tasas promedio de los préstamos hipotecarios se encuentran alrededor de UVA +9,5%. Una reducción de los márgenes permitiría que los nuevos créditos se otorguen a tasas considerablemente menores.
En ese escenario, el mercado podría avanzar hacia una mayor segmentación de las condiciones. Los clientes que acrediten sus haberes en el banco podrían acceder a tasas cercanas a UVA +6,5%, mientras que quienes no tengan esa vinculación podrían enfrentar valores próximos al máximo de UVA +7,50%.
El crédito hipotecario también tiene para los bancos un atractivo vinculado con la posibilidad de fidelizar clientes y ampliar la venta de otros productos. Sin embargo, debido al elevado monto de estos préstamos, cada operación implica una incorporación de clientes más limitada, salvo que el mercado hipotecario alcance una escala considerablemente mayor.
La licitación involucró un total de $200.000 millones, equivalentes a unos US$130 millones. Con esos recursos podrían financiarse aproximadamente 1.000 créditos hipotecarios de US$130.000 cada uno, o hasta 2.000 operaciones por unos US$65.000.
