Los préstamos hipotecarios no cubren la totalidad del precio de una vivienda. Cada entidad establece un porcentaje máximo de financiación y el comprador debe aportar con recursos propios la diferencia. Además, algunas instituciones calculan el crédito sobre el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación bancaria.
Las condiciones varían según la entidad financiera y el perfil del solicitante. Santander informa que puede financiar hasta el 70% del valor de una vivienda permanente. Banco Nación ofrece préstamos de hasta el 75%, tomando como referencia el menor importe entre el precio de compra y la tasación. BBVA, por su parte, contempla una financiación de hasta el 80% del valor de la propiedad.
La diferencia entre esos porcentajes determina cuánto dinero debe reunir el comprador antes de concretar la operación. Para un inmueble de US$ 100.000, una financiación del 80% implica un préstamo de US$ 80.000 y un aporte propio de US$ 20.000. Si el banco cubre el 75%, el crédito será de US$ 75.000 y el ahorro necesario ascenderá a US$ 25.000. En cambio, con una cobertura del 70%, el comprador deberá aportar US$ 30.000.
Estas cifras son estimaciones ilustrativas y no incluyen los gastos adicionales de la operación. Como referencia, BBVA señala que, para una financiación del 80%, el interesado debe contar con el 20% del valor de la vivienda y un monto adicional de entre el 5% y el 8% para afrontar escrituración e impuestos.
El ahorro requerido también aumenta a medida que sube el precio del inmueble. Si se obtiene una financiación del 75%, una propiedad de US$ 120.000 demanda un aporte propio de US$ 30.000. Para una vivienda de US$ 150.000, el comprador deberá disponer de US$ 37.500, mientras que para una de US$ 200.000 necesitará US$ 50.000, sin contar los gastos asociados.
Otro aspecto que puede modificar el cálculo es el criterio utilizado para determinar el valor financiable. Algunas entidades toman como referencia el menor importe entre el precio de compra y la tasación realizada por el banco.
Santander, por ejemplo, establece que el monto del préstamo se calcula sobre el menor de esos dos valores. Si una propiedad se vende por US$ 100.000, pero la tasación bancaria la ubica en US$ 90.000, el porcentaje de financiación se aplica sobre los US$ 90.000.
En ese escenario, con un crédito que cubra el 75% del valor de tasación, el préstamo alcanzaría los US$ 67.500. El comprador tendría que aportar US$ 32.500 para completar el precio de venta, además de afrontar los gastos de la operación.
La financiación inicial tampoco es la única variable que debe evaluarse. La mayoría de los créditos hipotecarios disponibles utiliza el sistema UVA, que ajusta el capital adeudado según la evolución del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). A ese mecanismo se suma la tasa de interés fija que establece cada entidad.
Banco Nación, por ejemplo, ofrece una línea hipotecaria en UVA con diferentes tasas según el tipo de vivienda, el valor del inmueble y la vinculación del solicitante con el banco.
Antes de avanzar con una compra, resulta importante calcular tres aspectos: el ahorro necesario para cubrir la parte no financiada, el valor de la cuota inicial en relación con los ingresos del grupo familiar y el costo total de entrada, que incluye escrituración, impuestos, seguros y otros gastos.
De esta manera, contar con ingresos suficientes para afrontar la cuota mensual no garantiza por sí solo el acceso a una vivienda mediante crédito hipotecario. También es indispensable disponer del capital inicial que permita cubrir la diferencia entre el valor del inmueble y el monto que presta el banco.
