El pedido busca aprovechar las 48 horas del fin de semana para evaluar las condiciones del mercado y despejar dudas sobre el mecanismo con funcionarios del Banco Central. El objetivo de las entidades es que la primera licitación resulte exitosa y permita establecer las condiciones para las próximas convocatorias.
Uno de los puntos que deberán definir los bancos es el monto con el que participarán. A partir de esa decisión, las mesas de dinero podrán establecer la estrategia respecto de la tasa y el resto de las condiciones de la oferta. En ese análisis tendrá especial importancia la letra chica del pliego.
Entre las cuestiones que deberán determinarse aparece qué ocurrirá si los fondos adjudicados no son colocados durante los primeros 90 días, cuáles serán las penalidades y de qué manera se calculará la tasa, que podría establecerse a partir de Tamar más un spread. También deberán definirse las condiciones para respaldar los créditos hipotecarios, como la aceptación de boletos de compraventa o la exigencia de escrituras inscriptas para constituir las hipotecas, además del tratamiento de eventuales cancelaciones.
En el sistema financiero existe una mayor inclinación por el tramo de cinco años. La posibilidad de obtener fondeo durante ese período permitiría financiar créditos hipotecarios de plazos más extensos y reducir el descalce entre los plazos de captación y de colocación que históricamente afecta al sistema argentino.
La licitación se realizará mediante un esquema de precios múltiples y las ofertas serán adjudicadas de acuerdo con la tasa presentada por cada entidad. Cada banco podrá presentar distintas propuestas y tendrá un límite de participación equivalente al 20% del monto total licitado, es decir, hasta $40.000 millones, además de un tope equivalente al 2% de su patrimonio.
El Banco Nación ya cuenta con una tasa del 6,7%, lo que le permite encuadrar su estructura comercial dentro del límite establecido oficialmente.
Los depósitos del FGS a uno y cinco años aparecen así como una alternativa para sostener préstamos hipotecarios de hasta 15 años mediante fondeo de mediano plazo. El mecanismo apunta a aliviar el descalce de plazos que caracteriza al sistema financiero argentino.
Algunas entidades privadas analizan trabajar con un margen bruto de entre 200 y 300 puntos básicos sobre el costo del fondeo. Ese spread permitiría cubrir costos operativos y el riesgo de mora antes de aproximarse al límite del 7,5% establecido para los créditos.
Dentro del sistema financiero también existe la expectativa de que los bancos se vuelquen principalmente al tramo de cinco años, aun cuando implique pagar una tasa algo mayor. La posibilidad de asegurar fondeo UVA por un período más extenso resulta más conveniente para sostener préstamos hipotecarios de largo plazo que acceder a recursos durante solamente un año y volver a enfrentar el descalce de vencimientos.
El nivel de competencia de la licitación será uno de los datos centrales. Una mayor demanda por el tramo a cinco años podría mostrar un interés significativo de los bancos por ampliar su participación en el mercado hipotecario.
De todos modos, no se espera una fuerte competencia que lleve las tasas muy por debajo del 7,5%, debido al margen reducido con el que trabajan las entidades. La disputa podría concentrarse en conseguir una mayor cantidad de fondos, incrementar el volumen de préstamos y mantener a los clientes durante períodos prolongados.
Para quienes evalúan tomar un crédito hipotecario UVA, también resulta relevante el nivel de la cuota inicial frente a los ingresos familiares. Una alternativa prudente consiste en mantener la cuota por debajo del máximo permitido para conservar margen en el presupuesto ante períodos en los que el valor de las cuotas aumente por encima de los ingresos.
Por ejemplo, si el límite establecido para la cuota es del 25% de los ingresos familiares, se plantea como alternativa procurar que inicialmente represente alrededor del 15%. De esa manera quedaría un margen de 10 puntos porcentuales ante eventuales aumentos de la cuota mientras los ingresos permanecen sin cambios.
En este contexto, antes de asumir un compromiso financiero de largo plazo resulta necesario comparar las condiciones ofrecidas por las distintas entidades, conocer el mecanismo de actualización por UVA y definir una cuota que deje margen dentro del presupuesto mensual.
